Eigen portemonnee eerst

Eigen portemonnee eerst

Maxime Verhagen wil huizenbubbel weer opblazen [Kloosried]

Soms lees je een rapport, roep je om de haverklap WTF en weet je gewoon niet meer waar je moet beginnen met debunken. Het rapport dat ABF Research vandaag in opdracht van Bouwend Nederland publiceert, is er zo een. Al is het bijbehorende persbericht nog een slagje erger eigenlijk. Kernboodschap: f*ck de Nibud-normen (die een grens stellen aan hoeveel je mag lenen voor de aankoop van een huis) en laat mensen lekker lenen als was het 2006. Daarom hieronder een kloosriedje, maar eerst deze oepsfoutjebedankt-alinea uit het rapport die maar weer eens aantoont hoe onafhankelijk deze onderzoeken zijn.

LOLBouwendNL.png

Bijna miljoen huishoudens zit klem!
Volgens Bouwend Nederland zijn er heel veel mensen die een huis zouden willen kopen, maar helaas, dat kan niet, want strenge Nibud-regels. 'Bijna miljoen huishoudens zit klem'! kopt het persbericht. Verderop lezen we: 'Bijna 200.000 huishoudens worden direct en hard geraakt met onnodige regels'! En onze favoriet: 'Gewone mensen die verder willen op de woningmarkt komen niet aan de bak'! (Mocht u even denken dat dit gaat over tokkies met een verhuiswens die nu nog in hufterproofcontainers wonen.)

We zien record na record in het aantal verkochte huizen maar volgens Bouwend Nederland zit 1 miljoen huishoudens 'klem'? In het rapport kunnen we dat getal van 1 miljoen evenwel nergens terugvinden. Wel wordt een potentiële doelgroep omschreven van 120.000 huishoudens die scheefwonen in de sociale huursector en 70.000 huishoudens die in een particuliere huurwoning wonen of bij een ander huishouden inwonen. Het persbericht extrapoleert dit lekker verder omdat 'indirect elke verhuisbeweging weer 3 tot 5 nieuwe verhuizingen veroorzaakt'. Maar in het rapport staat: 'Let op, het is niet zo dat met toepassing van onze rekenregels in de Nibud-systematiek opeens sprake is van een generieke uitbreiding van de leencapaciteit en vraagverruiming met alle gevolgen daarvan voor de spanning op de woningmarkt.'

Ah ok. Wat dan wel?

De onderzoekers hebben gekeken naar ruimere normen voor drie groepen: kopers van energiezuinige nieuwbouwwoningen, hoogopgeleide starters en tweeverdieners. Ruimere normen zouden voor die drie groepen betekenen dat er respectievelijk 51.000, 22.000 en 12.000 koopstarters 'een door hen gewenste woning' kunnen kopen. Maar let (wederom) op, want we mogen deze aantallen van de onderzoekers niet bij elkaar optellen omdat er sprake is van overlap tussen de groepen. Dus het gaat om een groep van naar schatting tussen de 50.000 en 70.000 potentiële kopers die door ruimere leennormen 'geholpen' wordt. HOE TELT DAT OP TOT 1 MILJOEN MAXIME??

Nibud-normen werken niet dus laten we meer lenen!
'De strenge Nibud-normen werken niet. (...) De grootste gevaren voor de betaalbaarheid van je hypotheek zijn namelijk nog steeds inkomensverlies door echtscheiding, werkloosheid en ziekte. Daar helpen de strikt toegepaste Nibud-normen helaas niet tegen. Het enige dat ze doen, is onnodig veel mensen de toegang ontzeggen tot een hypotheek. Ze zouden daarom versoepeld moeten worden.'

Wat. Zegt. Hij. Nu?? Strenge normen kunnen inderdaad niet voorkomen dat er ooit mensen in de problemen komen door werkloosheid bijvoorbeeld. Het onderzoek door ABF waar Verhagen deze uitspraak op baseert is echter flinterdun. De onderzoekers vergelijken het aantal betalingsproblemen onder huishoudens die na 2012 een annuïtaire of lineaire hypotheek hadden afgesloten en onder de strenge normen vielen (77.000 huishoudens) met een zeer kleine groep die dat voor 2012 al had gedaan en niet onder de strengere leennorm viel (25.000 huishoudens). En dan blijken in alle groepen betaalrisico's te bestaan (al zijn die met 14% het laagst onder de groep die onder de strenge normen viel). Vanwege kleine aantallen en onvergelijkbare situaties (zo compenseren gedaalde rente en lagere prijzen grotendeels de strengere leennormen) kunnen we hier eigenlijk precies niets over concluderen.

betaalrisico.png

En bovendien is het een nogal rare redenering: de leennormen beschermen niet iedereen dus laten we ze maar oprekken? Als mensen inkomen verliezen zullen ze simpelweg eerder in de problemen komen bij hoge dan lage hypotheeklasten. Er mag best ruimte zijn voor wat maatwerk (is er ook, zie ook de zogeheten 'explain'-regeling) maar dit slaat echt nergens op. Vindt zelfs de Nederlandse Vereniging van Banken en dat zegt genoeg.

Starters compleet buitengesloten
'Op z’n minst moeten die normen dus versoepeld worden. De grote groep die nu al jaren tussen wal en schip valt, krijgt dan weer kansen. Nu worden ze nog geholpen door de lage rente, maar de prijzen stijgen hard en straks gaat de rente ook weer omhoog. Over één, twee jaar komen starters echt niet meer aan een normale koopwoning, terwijl ze voor huren te veel verdienen. En meer spaargeld meebrengen heeft ook amper effect als de prijzen zo hard omhoog gaan. Kortom, starters worden dus compleet buitengesloten. Daarom is dit hét moment om te versoepelen.'

Yo Maxime, moeten we soms normen versoepelen of zo? Maar even zonder dollen, welke groep kopers bleef tijdens de crisis min of meer constant? De starters ja. Daar lijkt dus weinig effect van leennormen te zijn geweest. Het waren de doorstromers die vast zaten vanwege potentiële restschulden. (Dat heeft overigens ook weinig met leennormen te maken maar vooral met grenzen aan de maximale lening ten opzichte van de waarde van het huis, de zogeheten LTV-ratio).

startersdoorstromers.png

En ja, het is zo dat mensen tegenwoordig minder mogen lenen, al wordt dat effect grotendeels weer gecompenseerd door de extreem lage rente én de nog steeds flink lagere huizenprijzen (op de grote steden na dan). En als de rente stijgt, gaan de leennormen ook omhoog (zie tabel). Stijgende prijzen los je niet op door de leennormen op te rekken. Sterker nog, dat heeft in het verleden de prijzen alleen maar verder opgedreven (en andersom: strengere normen waren voor een deel de oorzaak van prijsdalingen). Als we prijzen in bedwang willen houden, zou je dus eigenlijk vooral moeten pleiten voor strenge(re) normen.

In het rapport wordt ook nog gewezen op het feit dat ze in andere landen veel ruimere leennormen hebben. Nu valt dit nauwelijks te vergelijken: onze leennormen gaan over percentages van het bruto-inkomen. In andere landen gaat het over het netto-inkomen (check deze vanaf p. 26). Daarnaast zijn in de meeste landen de eisen aan de maximale lening ten opzichte van de waarde van het huis (de LTV-ratio's) veel strenger. In Nederland mag je nu nog lekker 102% van de woningwaarde lenen (dus bij een huis van €250.000 mag je €255.000 lenen). In veel landen is de LTV-ratio 85%, dus dan mag je maar €212.500 lenen en moet je meer dan €40.000 eigen geld in brengen als je een huis van €250.000 wil kopen. Dat betekent dat je best lang moet sparen voordat je een huis kunt kopen.

'We hadden weinig wanbetalers'
'Levert dat te veel risico’s op? Was dat niet de les van de crisis? Nou, daar mag je grote vraagtekens bij zetten. Zelfs in de grootste crisis op de Nederlandse woningmarkt, bleef de Nederlander zijn hypotheek betalen. Het risico op wanbetaling is in Nederland minder dan 5%. (...) En dat was allemaal nog zonder deze Nibud-regels. Het is hoog tijd dus, om ze te versoepelen. Honderdduizenden huishoudens kunnen dan eindelijk verder naar een passende woning.'

Ja, het aantal defaults op hypotheken in Nederland is laag. Maar de betalingsachterstanden op hypotheken liepen in de crisisjaren wel degelijk snel op. In 2007 telde het BKR zo'n 30.000 huiseigenaren met een betaalachterstand op hun hypotheek, in 2015 waren dit er meer dan 115.000 (neemt nu eindelijk weer af). Bovendien: er is meer dan het niet kunnen betalen van je hypotheek. Er zijn namelijk ook macro-economische effecten. Als je inkomen door (economische) omstandigheden achteruitgaat, kun je andere uitgaven terugschroeven om maar in je huis te kunnen blijven wonen. Dat is niet alleen behoorlijk vervelend voor de huishoudens die daar mee te maken krijgen, maar het heeft ook invloed op de consumptie en dus op onze economie. Dát was namelijk ook een van de harde lessen van deze crisis, kijk maar eens naar dit en dit rapport. Als je mensen weer meer laat lenen, maak je je economie gewoon gevoeliger. Hoe kunnen we dit nu alweer vergeten zijn?

Tot slot citeren we uit het rapport van de tijdelijke commissie Huizenprijzen die de prijsstijgingen in de periode 1998-2012 onderzocht:

'Vooral de financieringsruimte dreef de prijs op, aanbod speelde nauwelijks een rol. Vraagfactoren waren dominant bij de sterke prijsstijging. De vraag werd daarbij hoofdzakelijk bepaald door de financieringsruimte. Meer leencapaciteit leidde tot stijgende huizenprijzen, met een zelfversterkend effect.'

En:

De woonconsument is de afgelopen periode aangemoedigd gebruik te maken van de maximale leencapaciteit om een zo duur mogelijk huis te kopen en heeft van deze mogelijkheden grif gebruik gemaakt. Risico’s werden onderschat door zowel consumenten als hypotheekverstrekkers. Partijen in het grond- en bouwproces en hypotheekverstrekkers hebben de opbrengst uit de voortdurend stijgende verkoopprijs van nieuwbouw- woningen onderling verdeeld. Deze partijen verdienden fors aan de prijsstijging.

Ja inderdaad: ruimere leennormen hadden een prijsopdrijvend effect waar bepaalde partijen fors aan hebben verdiend. Laat onder die partijen nou net ook de club zijn die Verhagen vertegenwoordigt. En die partijen zijn mede verantwoordelijk voor het gebrek aan betaalbare koopwoningen omdat destijds kunstmatig schaarste in stand werd gehouden (aldus de commissie Huizenprijzen). Die krapte los je niet op door leennormen op te rekken. Als we onze aluhoed opzetten, zien we hierin vooral een poging om de prijzen weer op te drijven waar de bouwers aan kunnen verdienen. Dus Maxime, hou eens op met dit gezever over leennormen en ga gewoon eens betaalbare koop-, en vooral huurhuizen bouwen.

Wilt u op de hoogte blijven van het belangrijkste financiële nieuws?
Like ons dan op Facebook. Vinden we leuk!

REACTIES

Iets met WC-eend. Daar hoef je de lap tekst van Dijkman (sorry) niet voor te lezen.

kapotte_stofzuiger | 11-10-16 | 17:57

En het feit dat we grote aantallen woningzoekers (inc. 10k€ aan inboedel en Miele) op de woningmarkt krijgen die voorrang hebben zonder er ook maar iets voor te doen heeft er niets mee te maken?

Patatter | 11-10-16 | 18:05

Huizenprijzen zijn belachelijk hoog. Meer kunnen lenen is niet de oplossing. Verstandiger lenen en zorgen dat prijzen dalen wel. Laat de gemeenten eens de hand in eigen boezem steken en dat te duur ingeboekte bouwgrond vrijgeven. En dan wel aan particulieren die er hun droomwens op kunnen vervullen ipv aan een ongeinspireerde projectontwikkelaar die het tot de laatste cent wil uitmelken met wanstaltige vinexwoningen.

Godwint | 11-10-16 | 18:09

Wiens brood men eet wiens woord men spreekt...

cees7191 | 11-10-16 | 18:34

Nederland corruptieland.

Tel Aziaat | 11-10-16 | 18:42

Er zijn trouwens zat scheefhuurders die best willen kopen. Maar ja... ofwel onaanvaardbare financiele risico's want geen vaste baan of stomweg geen lening want de huizenprijzen zijn te hoog gepompt. Daar kun je lekker geld aan verdienen als bank en projectontwikkelaar. Totdat de boel vastloopt. Dus met kunstmatige middelen het weer opgang helpen werkt niet, als mensen tegen hun limiet oplopen.
De scheefhuurder met strafhuur de woningmarkt inpersen zorgt voor een voorhoging van de vraag, dus alles weer duuder. Maar dat werkt slechts tijdelijk. Op een dag zijn de scheefhuurders die kunnen kopen op. Het feit dat de PVV scheefhuren wil straffen wil eigenlijk zeggen dat het marktmodel nie goed in elkaar zit op het moment.
Dit is gewoon een eigenschap van de vrije markt wat we nu zien. Het plafond is bereikt, dus stopt het. Nu niet gaan zeuren, VVD dat de markt alles oplost en dat het toch echt altijd in het belang van iedereen is. Tweeverdieners bepalen de norm, alleenstaanden kunnen moeilijk aanhaken bijvoorbeeld. We betalen steeds meer voor hetzelfde. We hadden ook 100 euro extra an zorgpremie kunnen betalen, als de hypotheek 100 euro lager was geweest. De huizenprijzen zijn toch grotendeels fictief. Handen aan het bed niet.


kloopindeslootjijook | 11-10-16 | 18:49

Mooie onderzoeken allemaal. Volgende maand komt er weer eentje.

Deze is voor de komende x jaar geldig:

- Het netto besteedbaar inkomen in Nederland is te laag twitter.com...

- De prijs van een woonhuis in Nederland is 50% te hoog

- De rente op jaarbasis van een Nederlandse bank mag niet meer zijn dan 0,6 %. Bruto

duitse herder | 11-10-16 | 18:50

whp rente

duitse herder | 11-10-16 | 18:50

Er moeten voldoende fatsoenlijke goedkopere woningen komen. Voor starters, maar ook voor terugvallers. Helaas schijnt dat voor de vastgoedbouw geen leuke markt te zijn. Nu krijgen ze het deksel op de neus. Too greedy geweest, niet vooruitgekeken. Belonen op de laaaaange termijn?

kloopindeslootjijook | 11-10-16 | 18:52

correctie:
Het feit dat de VVD scheefhuren wil straffen wil eigenlijk zeggen dat het marktmodel nie goed in elkaar zit op het moment.

kloopindeslootjijook | 11-10-16 | 18:53

Recent nog de docu Boom Bust Boom gezien boombustclick.com...
aanrader. vooral voor nitwit M. Verhagen

Wutbürger_ | 11-10-16 | 19:22

Zolang den Nederlandsche Gemeenten puur en alleen grondverkoop als verdienmodel hebben gaat er helemaal niets veranderen en kunnen we zoals gebruikelijk dit soort berichten om de haverklap verwachten.

Stonecity | 11-10-16 | 19:27

Huizen zijn al tientallen jaren de melkkoe van de gemeenten, er zit inmiddels een dikke 100 miljard euro aan gemakkelijke gemeentewinst in de grondkosten van de bestaande woningvoorraad.
En een junk zijn verslaving afpakken gaat niet zomaar, dus Verhagen zal hier een flinke dobber aan hebben.
Leennormen omhoog? DNB is tegen en de gemeenten zijn de voornaamste profiteurs, dus een no go.
De regels versoepelen? Dan kan natuurlijk meteen. De grond is dan niet meer kunstmatig schaars en dan zakt de prijs vanzelf. Bouwers kunnen dan meer bouwen en de vraag is inderdaad sterk stijgende nu beschikbare huurwoningen worden toegewezen aan qatkauwers uit Pakistan en Eritrea.
Kunnen de vastzittende scheefwoners ook eindelijk ergens heen.
Een sociale oplossing voor iedereen. Behalve voor die graaiende gemeentebesturen, maar je vraagt je af of 100 miljard nou niet eens genoeg is voor ze.

Atlas Shruggs 10 | 11-10-16 | 19:32

CDA is Bouwfraude Nederland, ze gebruiken de huizen om nieuw geld in omloop te brengen, romen direct een gezellig beetje af met hun vrienden en gooien de narigheid bij de volgende generatie over de schutting. De volgende generatie moet toch al enorm veel meer lenen dan de huidige huiseigenaren met overwaarde. Overwaarde die puur is ontstaan door de dalende rente tussen 1990 en heden. Zeer risicovol wat dat gevaarlijke bouwgekkie oppert, als de rente ooit gaat stijgen zakt de waarde in elkaar.

Watching the Wheels | 11-10-16 | 19:33

Maxime Verhage,heeft deze oud CDA er niet iets met bouwend Nederland? Ja dus,dat noemen we hier preken voor eigen parochie.

Geevee | 11-10-16 | 19:38

@Atlas Shruggs 10 | 11-10-16 | 19:32 | + 1
+1 gegeven, maar ... de waarde van woningen mag niet zakken, immers dan komen de banken weer in problemen en dan kunnen we die weer met z'n allen gaan redden. Ze zullen er dus alles aan doen om de prijzen niet te veel te laten dalen als de rente ooit weer omhoog mocht gaan. Je kan op dat moment verwachten dat ze de HRA weer versoepelen of ze verzinnen iets anders. Dan nog iets ... nieuwbouwhuizen zorgen voor geld uit het niets in de economie, zie filmpjes positivemoney.org... ze zitten klem. Ze moeten het wel makkelijker maken om te kopen (lenen), anders komt er te weinig nieuw geld in omloop. Er gaat immers ook steeds geld uit omloop door aflossingen en rente.

Watching the Wheels | 11-10-16 | 19:41

"de grootste gevaren voor de betaalbaarheid van je hypotheek zijn namelijk nog steeds inkomensverlies door echtscheiding, werkloosheid en ziekte."
-
Dus een max. hypotheek die je als een bijstandsgerechtigde kunt betalen?
-
"Over één, twee jaar komen starters echt niet meer aan een normale koopwoning,"
-
Dus goedkope huurwoningen bouwen?
Laat gemeenten verplicht op eerste afroep woning bouwkavels ter beschikking stellen tegen kostprijs. Dan gaan de huizenprijzen wel naar beneden.
-
"Zelfs in de grootste crisis op de Nederlandse woningmarkt, bleef de Nederlander zijn hypotheek betalen."
-
Je bent immers een sukkel als je huis onder water staat en je het laat veilen wegens wanbetaling. De na de veiling nog openstaande schuld mag je dan als persoonlijke lening (wegen geen onderpand) tegen zeg 8% of meer aftikken.
-
Burgers moeten gewoon een huis mogen bouwen, zonder dat de bouwmaffia die verplicht als een soort standaard woning bouwt. Dat is nl. gewoon Communisme.

Raider Twix | 11-10-16 | 19:54

Watching the Wheels | 11-10-16 | 19:41
Waarvoor dank.
Je hoeft ook niet meteen een miljoen huizen te bouwen zoals Verhagen wil, maar het is nu dermate onmogelijk dat zelfs op het dieptepunt van de crisis mensen nog steeds voor de deur van de gemeente kampeerden in de winter als ergens kavels beschikbaar kwamen.
Momenteel heeft Nederland geen enkele marktwerking. Woningnietmarkt niet, banken ook niet.
Er zijn te weinig banken en het communistische gedrocht dat is gecreeerd, is zo kwetsbaar dat we tot in lengte van dagen maar de prijzen haast centraal moeten vaststellen in het 5 jaren plan van het Haagse Politburo.
Als er een markt zou zijn, dan konden sommige banken gewoon failliet gaan en was de prijsvorming van huizen een kwestie van vraag en aanbod. Prijsvorming van hypotheken ook, bank A geeft meer LTV dan bank B, bank A moet meer buffer aanhouden en moet rente dus laten stijgen, zelfcorrigerende mechanismen waar je geen omkijken meer naar hebt. Dit is voor Nederland een utopie, maar die algehele bouwstop om ontwikkelaars en gemeenten superrijk te maken, dat mag en dat kan best soepeler. En geld uit het niets? Je kunt het ook toegevoegde waarde noemen, klinkt vriendelijker en de bouw produceert ook echt iets.

Atlas Shruggs 10 | 11-10-16 | 20:20

"mensen nog steeds voor de deur van de gemeente kampeerden in de winter als ergens kavels beschikbaar kwamen."
Atlas Shruggs 10 | 11-10-16 | 20:20 | + 1 -

Het hele probleem in 1 zin. Huizen in andere Europese landen zijn goedkoper, ruimer en beter gebouwd. Dat rijtjeshuis in Hoofddorp van 400.000,- kostte 60.000,- om te bouwen. De rest is voor de aannemer, de projectontwikkelaar, maar vooral de gemeente.

Vogelbeest | 11-10-16 | 20:27

Vogelbeest | 11-10-16 | 20:27 |
Ter verduidelijking...

1.000.000 kr is 135.000 E

www.edc.dk...

duitse herder | 11-10-16 | 21:01

Watching the Wheels | 11-10-16 | 19:41 |

Banken komen niet in de problemen zolang ze maar begrijpen en accepteren dat ze hun balans moeten laten krimpen en dus ook veel minder moeten uitlenen voor een huis. Banken moeten weer terug naar het oorspronkelijke punt waarvoor ze geschapen zijn: leningen verstrekken ten dienste van de reële economie, hun verdiensten komen op een veel lagere plaats. Ook een bank ongeacht de grootte moet echt failliet kunnen.

Ook de garanties moeten verdwijnen.

js58 | 11-10-16 | 21:27

@Vogelbeest | 11-10-16 | 20:27 | + 3
En die gemeente geeft het ook weer uit aan bouwprojectjes en consultants, dus uiteindelijk heb je prachtige en vooral dure fietspaden en een hoge schuld bij de bevolking. Als ze dat te dol maken is er geen geld om uit te geven aan andere dingen dan wonen. Nu met die lage rente gaat het allemaal goed, maar het risico is groot. Aan de andere kant is dat hele huidige systeem met de euro, ECB, dollar en FED een spelletje, ze zullen het zo lang mogelijk in de hand proberen te houden met kunstgrepen. Demografie is ook wel iets om bij stil te staan, over 20 jaar lijken die huizen niet meer nodig www.nationaalkompas.nl...
.
@Atlas Shruggs 10 | 11-10-16 | 20:20 | + 2
Weer +1 ;-), maar ... waarde kan verdwijnen bij minder vraag op enig moment.

Watching the Wheels | 11-10-16 | 21:29

De gemeentes rekenen zich rijk met hun grond-kartel, maar voor de NL'se economie als geheel is het slecht:
Als je 2.5ton kunt lenen koop je daarvoor een huis, en wanneer daarvan 100.000 naar de gemeente gaat dan kan men een kleiner huis kopen dan wanneer grond 40.000 kost.
Die 60.000 verschil had de koper anders aan een grotere garage, luxe keuken, een dakkapel of zonnepanelen uitgegeven. Daarmee zou zowel de NL'se economie geholpen worden, maar ook de koper, en ook die belangenclub van Verhagen.

'Goedkoper bouwen' zoals die prutser van de belangenclub voorstelt, zal ook niet helpen, want de gemeentes zullen dat compenseren door de grondprijzen omhoog te gooien.

Wutbürger_ | 11-10-16 | 21:33

@js58 | 11-10-16 | 21:27 | + 1
Daar gaan ze ook wel naartoe zo lijkt, Cyprus was een eerste probeersel van hoe zoiets uitpakt. Gebruikte Dijsselbloem niet "template" of "blueprint"? Toch zou dat met het beperkte aantal banken desastreus uitpakken voor kleine spaarders. Je zag dat al bij DSB.

Watching the Wheels | 11-10-16 | 21:33

Watching the Wheels | 11-10-16 | 21:33

Cyprus was een bijzonder geval: veel zwartspaarders uit Rusland.

js58 | 11-10-16 | 21:46

Watching the Wheels | 11-10-16 | 21:33 |
je haalt nu echt van alles door elkaar.
( Trouwens, ook in Cyprus gold gewoon het deposito-garantie-stelsel. Dus die kleine spaarders waar jij zo Calimero over doet kregen in 100% van de gevallen gewoon hun geld. En grotere spaarders ook, maar dat duurde wat langer. en die template ging over het voorkomen van het failliet van het land, en ging niet over klanten van een bank.)

Wutbürger_ | 11-10-16 | 21:52

Watching the Wheels | 11-10-16 | 21:29 |
Tussen 2015 en 2044 groeit het inwonertal van 16,9
naar 18,0 miljoen. Tussen 2044 en 2060 neemt het naar verwachting toe tot 18,1 miljoen.
(Bron: CBS www.cbs.nl... ).
Recent is het zelfs bijgesteld naar 18.2 miljoen.

Wutbürger_ | 11-10-16 | 22:06

@duitse herder | 11-10-16 | 21:01 | + 1 - Dank je, het is mij inmiddels bekend. Maar als ik verder weg ga dan +32 wordt het ergens waar het niet onder +15C komt. Barcelona, Florida, Georgia, California, Nieuw-Zeeland (noord-eiland). Het is in Noord-West Europa alleen maar leuk als er blaadjes aan de bomen zitten. De andere helft van het jaar moeten ze afschaffen.

Vogelbeest | 11-10-16 | 22:14

@Vogelbeest | 11-10-16 | 22:14 | + 0 -
Ik vind dat juist de charme van ons klimaat. Als je een maand hebt lopen puffen bij 25+ graden er altijd weer een periode komt dat de bladeren gaan vallen. Je voelt en ruikt het wanneer het lente of herfst wordt. Ik vind het geweldig dat ons lichaam dat seizoen aan voelt komen. Ik zou er niet aan moeten denken om op Curacao te wonen, het hele jaar 28+C. Dat ben je zat na een paar jaar.

-=PyP=- | 11-10-16 | 23:28

Dat zat worden zou ik wel eens mee willen maken.

pseudo_psycho | 12-10-16 | 01:04

Tssss. Je zou bijna denken dat Bubbelonia dit heeft geschreven.

"Strenge normen kunnen inderdaad niet voorkomen dat er ooit mensen in de problemen komen door werkloosheid bijvoorbeeld."
Compleet net ter zake doend. Als je je huur niet meer kan betalen staat er net zo goed niet de volgende dag al een sociale huurwoning met huurtoeslag voor je klaar. De NIBUD normen voorkomen dus daadwerkelijk niet dat dit soort mensen alsnog hoge woonlasten dragen, maar voorkomen slechts dat mensen de controle over die woonlasten naar zichzelf toe kunnen trekken.

"Daar lijkt dus weinig effect van leennormen te zijn geweest. Het waren de doorstromers die vast zaten vanwege potentiële restschulden. (Dat heeft overigens ook weinig met leennormen te maken maar vooral met grenzen aan de maximale lening ten opzichte van de waarde van het huis, de zogeheten LTV-ratio). "
Nee, dat is daadwerkelijk allemaal op de nieuwe leennormen terug te voeren. En dan met name op de daarmee gepaarde stijging van de leenkosten. Binnen de bestaande budgetten bleef daardoor minder geld over voor de aanschaf zelf en dat vertaalt zich een op een in de prijs waarvoor je een huis kan verkopen. Een starterswoning kan je immers geen starterswoning meer noemen wanneer deze niet te financieren is door een starter.

"Nu valt dit nauwelijks te vergelijken: onze leennormen gaan over percentages van het bruto-inkomen."
Waarom dan toch doen? Het is bovendien vrij logisch dat hier naar het bruto inkomen wordt gerefereerd, want daar worden de rentebetalingen uit gedaan. Verder negeer je volledig dat buiten Nederland het fiscale klimaat het bij elkaar sparen van het aanbetalingsbedrag een stuk minder lastig maakt. In sommige gevallen is zelfs spraken van fiscaal gunstige regelingen. Zoals bijvoorbeeld het Bausparen in Duitsland.

"En als de rente stijgt, gaan de leennormen ook omhoog"
Niet. Waar haal je dat nou vandaan? Het gevolg van stijgende rente is dat het aandeel kosten van de rente stijgt en als je minder geld overhoudt voor aflossen kan je vanzelfsprekend ook minder lenen. Anders ga je over je budget heen. Het is een simpele rekensom: budget = rente + aflossing. En ideaal gesproken is die som natuurlijk kleiner dan je maximale budget.

"Ja inderdaad: ruimere leennormen hadden een prijsopdrijvend effect waar bepaalde partijen fors aan hebben verdiend."
Dat stond er helemaal niet. Wat er stond is dat onder invloed van sommige media mensen werden (en nog steeds worden!) aangemoedigd om de starterswoning over te slaan, onder andere omdat je daar mee zou blijven zitten en/of dat je voor "relatief weinig meer geld" veel meer woning zou kunnen kopen.

"Dus Maxime, hou eens op met dit gezever over leennormen en ga gewoon eens betaalbare koop-, en vooral huurhuizen bouwen."
Dat is dus zinloos want daar is helemaal geen markt voor. Behoudens dan misschien die huurwoningen om Syrische apothekers in te kunnen huisvesten.

Pierre Tombal | 12-10-16 | 01:15

"Dus Maxime, hou eens op met dit gezever over leennormen en ga gewoon eens betaalbare koop-, en vooral huurhuizen bouwen."
Dat is dus zinloos want daar is helemaal geen markt voor. Behoudens dan misschien die huurwoningen om Syrische apothekers in te kunnen huisvesten.
Pierre Tombal | 12-10-16 | 01:15 |

Daar is wel degelijk een markt voor maar de overheid, de bouwers,politiek, banken en huiseigenaren zien betaalbare woningbouw als een bedreiging voor het piramidespel. Er is ook geen sprake van het bouwen naar vraag en aanbod.

js58 | 12-10-16 | 07:53

@js58 | 12-10-16 | 07:53
Nee. Er is daadwerkelijk geen markt voor. Als dat wel zo was geweest zou de bouw niet meerdere jaren compleet op z'n gat hebben gelegen. Zoals Bubbelonia/Anna Dijkman zelf verklaart waren starters immers niet het probleem. Behalve dan natuurlijk die ongeveer een miljoen huishoudens die onterecht woningen bezet houden welke gereserveerd zijn voor mensen met een laag inkomen.

En het is ook geen piramidespel. Het is socialisme. Je weet wel: van die sterke schouders en zo.

Pierre Tombal | 12-10-16 | 08:35

En het is ook geen piramidespel. Het is socialisme. Je weet wel: van die sterke schouders en zo.
Pierre Tombal | 12-10-16 | 08:35

Het is wel degelijk een piramidespel. De prijzen groeien veel harder dan de lonen, om nog maar te zwijgen over de zeer verruimde NHG en de veruimde LTI en LTV.

Toen mijn ouders in 1954 een huis kochten, moest 35% van de aankoopkosten direct op tafel worden gelegd, de rente was iets va n 12% en de NHG bestond alleen voor nieuwbouw, en men kende twee manieren van aflossen: lineair en annuïteit.

Het NHG is een staatshedgefund, gerund door bankiers met Paul Tang als voorzitter. Dat kan ook alleen maar in Nederland.

www.nhg.nl...

js58 | 12-10-16 | 09:03

@js58 | 12-10-16 | 09:03
Huizenprijzen en lonen met elkaar vergelijken (LTI) is appels met peren vergelijken. Dat zou hoogstens van toepassing zijn wanneer je loon een miljoen of meer is, waar we op een gegeven moment natuurlijk wel naartoe gaan maar dan zullen de huizen ook meerdere miljoenen kosten. De enige geldige vergelijking die je kan maken is tussen lonen en effectieve maandlasten. En die zijn over de afgelopen veertig jaar bezien redelijk gelijk gebleven. Op het moment van aankoop dan hè? Bij een renteherziening kan je op heel andere bedragen uitkomen. Zo ga ik binnenkort ook naar een renteherziening en dan ik zomaar onder de sociale norm terecht. Nee, dat vind ik zeker niet erg maar ik zou ook niet gehuild hebben als het niet zo was geweest.

NHG is een verzekering. Een heel goedkope verzekering zelfs en als je er gebruik van kan maken moet je dat dus ook zeker doen. Want inderdaad, je zal toch maar buiten je eigen schuld om in een situatie komen dat je het huis niet meer kan betalen. Het enige nadeel van een goedkope verzekering is dat de dekking niet echt ruim is. Maar ja, de enigen die daarover klagen zijn degenen die zelf geen NHG hebben.

LTV heeft voorts geen enkele inhoudelijke betekenis. Het wordt in sommige kringen gebruikt als maat voor hoe "gezond" leningen zouden zijn maar er volgt geen enkele zekerheid uit. Een huis kan nog steeds 20% in waarde dalen wanneer je 10% hebt aanbetaald en dan sta je nog steeds onder water. Het verschil is dat een dergelijke situatie in andere landen banken in zeer grote problemen kan brengen. Zie de kredietcrisis die in de USA ontstond. In Nederland bestaat dit risico niet omdat hier de regelgeving omtrent hypotheken de schuld niet aan het onderpand koppelt maar aan de persoon. Het is feitelijk dus geen hypotheek maar meer een persoonlijke lening - met extra gunstige voorwaarden. En verzekeringen die de schuld onder bepaalde omstandigheden dekken, hetgeen uiteraard nodig is omdat het onderpand dat niet doet. En dat is eigenlijk helemaal niet zo ongunstig, want het maakt het mogelijk dat bij overlijden de overblijvende partner in het huis kan blijven wonen.

Pierre Tombal | 12-10-16 | 09:58

Pierre Tombal | 12-10-16 | 09:58 |

Als private verzekeraars niets zien in een bepaalde verzekering is het niet de overheid die in dat gat moet vallen.

LTV betekent simpelweg Loan to Value en LTI Loan to Income. Wat snap je niet? Dat het enorm is verruimd door toedoen van Paars I. Naarmate LTI en LTV lager zijn behoeft ook de bank minder reserves aan te houden en wordt de NHG totaal overbodig.

De NHG is staatshedgefund dat zeer slecht is gekapitaliseerd maar vreemd genoeg wel een AAA-rating heeft.

www.ftm.nl...

js58 | 12-10-16 | 10:18

Ik kwam nog een leuk vrijstaand huis tegen. Even op de plus drukken en daarna rechts op het pijltje. Vraagprijs 90.000 Euro. Whp rente 0,4%
www.edc.dk...

duitse herder | 12-10-16 | 10:20

Uitsluitend voor Pierre Tombal:

Kapitaalratio verbetert
Het totale gegarandeerd vermogen van leningen met NHG is in
2015 toegenomen met € 11,6 miljard van € 175,6 miljard naar
€ 187,2 miljard. Zie onderstaande figuur.
De kapitaalratio is gestegen van 0,46 in 2014 naar 0,47 in 2015.

Zie pagina 16 van jaarverslag over 2015.

www.nhg.nl...

js58 | 12-10-16 | 10:27

Ik kwam nog een leuk vrijstaand huis tegen. Even op de plus drukken en daarna rechts op het pijltje. Vraagprijs 90.000 Euro. Whp rente 0,4%
www.edc.dk...
duitse herder | 12-10-16 | 10:20

Foto's zijn opgeleukt en geeft niet de werkelijke situatie weer.

js58 | 12-10-16 | 10:55

js58 | 12-10-16 | 10:55 |

Ahhh....daarom worden er geen huizen meer verkocht.

duitse herder | 12-10-16 | 11:13

Het huis kopen en huren is idd zo scheef als de tering:
Het huis naast ons (nummer 2 in een rij van 8) was te huur voor 650 euro per maand. Na Anderhalve maand is dit verhuurd.
Let op het is dus helemaal kaal. Muren kaal, vloeren leeg. ouwe shit keuken.
Dit is dus verhuurd.
Maar mijn huis wat te koop staat en gewoon af is. (parket, dakkapel, keuken, tuin, etc...) met een hypotheek die je er op kunt krijgen van 200 euro per maand minder wordt al 2 jaar niet verkocht.
.

fifi23 | 12-10-16 | 12:18

@js58 | 12-10-16 | 10:18
Duh! Ja ik weet waar die lettertjes voor staan. Wat ik zeg is dat ze niks betekenen. Al is het alleen maar omdat het nogal een groot verschil is of je 1% rente betaalt of 10%. Wat snap jij daar niet aan?

Pierre Tombal | 12-10-16 | 14:05

Pierre Tombal | 12-10-16 | 14:05 |

Ik vind een rente van 1% veel en veel te laag voor het risico waar de financiële sector de burgers mee opzadelen. Daarnaast is er sprake van neoliberalisme, het afwentelen van risico's van een private partij en van de overheid naar de burger toe, zonder dat die zich kan verweren.

js58 | 12-10-16 | 14:09

@Wutbürger_ | 11-10-16 | 22:06
Dat betekent dus feitelijk dat het nauwelijks nog groeit in vergelijking tot de afgelopen halve eeuw. 1960: 11,5 miljoen Nederlanders, 1970: 13 miljoen, 1980: 14 miljoen, 1990: 15 miljoen, 2000: 16 miljoen, 2010: 16,6 miljoen, begin 2016: 17 miljoen en pas over 25 jaar een miljoen erbij. Die bijstelling van 100.000 heeft misschien te maken met vluchtelingen.

Watching the Wheels | 12-10-16 | 17:09

@Wutbürger_ | 11-10-16 | 21:52 | + 1
Wacht maar af wat ze over een tijdje verzinnen. Feitelijk wordt spaargeld momenteel al jaarlijks geconfisqueerd. Box3 belasting is bijna een procent hoger dan de rente bij Rabobank, dus je verliest een procent plus het inflatiepercentage. Maar je moet niet vreemd opkijken als ze op enig moment iedereen nog een keer eenmalig om 10% extra gaan vragen in de toekomst. Het huidige systeem lijkt onhoudbaar. Gokje: nieuwe crisis zoals in 2008 binnen 2 jaar.

Watching the Wheels | 12-10-16 | 17:15

@Wutbürger_ | 11-10-16 | 21:52
Kijk hier maar een naar youtu.be...

Watching the Wheels | 12-10-16 | 17:20

een+s

Watching the Wheels | 12-10-16 | 17:20

"Dus Maxime, hou eens op met dit gezever over leennormen en ga gewoon eens betaalbare koop-, en vooral huurhuizen bouwen."
Dat is dus zinloos want daar is helemaal geen markt voor. Behoudens dan misschien die huurwoningen om Syrische apothekers in te kunnen huisvesten.
Pierre Tombal | 12-10-16 | 01:15 | + -5
-
Als er geen vraag naar goedkope huurwoningen is, waarom kun je dan geen goedkope huurwoning huren? Ik ken mensen zat die goedkoop willen wonen, maar dat nergens kunnen kopen of huren.

Raider Twix | 12-10-16 | 19:11

@Raider Twix | 12-10-16 | 19:1
Omdat de politieke partijen waar het grootste deel van de bevolking haar stem aan verleende hebben besloten dat dit niet mag. Alle woningen met een (huidige) huurprijs van €711 per maand of lager zijn gereserveerd voor huishoudens met een totaal inkomen tot €34.000 bruto per jaar. Afhankelijk van de gemeente kan het reserveringsstelsel ook van toepassing zijn op koopwoningen waar de resulterende hypotheeklast op basis van de meest gekozen hypotheekvorm (ieks: statistiek) in diezelfde orde grootte uitkomt. Daar komen dan uiteraard nog extra kosten bij kijken als onderhoud/VVE en belastingen en daarom geldt daar een hogere inkomenslimiet voor van €43.000. Wie meer verdient ontkomt er niet aan om meer uit te geven dan de sociale norm, met dien verstande dat er nog wel zoiets bestaat als huurbescherming en dat je dus niet zomaar uit je huis gezet kan worden wanneer je op basis van een lager loon eerder al wel in een sociale woning terecht bent gekomen. Verhuizen binnen de sociale sector zit er dan alleen niet meer in (want dan wordt je inkomen getoetst voor de volgende woning) en je krijgt sinds enkele jaren te maken met een beperking op de huurbescherming in de vorm van de scheefhuurdersheffing.

Overigens is er verder niets dat iemand met een ton of meer inkomen verhindert om goedkoop te kunnen wonen. Het hoeft namelijk geen €2.000 netto per maand te zijn, het mag alleen niet lager zijn dan €711 als het om huur gaat. Koop is afhankelijk van de gemeente. Bijvoorbeeld in Den Haag heb je tegenwoordig geen woonvergunning meer nodig voor goedkope koopwoningen. Dan kan je dus bijvoorbeeld die woning die ik vorige week linkte (€121.000) betrekken. Dan kom je vervolgens alleen op het heikele punt: wil je dat? En dan zegt die ene met een ton inkomen misschien wel ja, maar degenen met een inkomen van rond de 40k zeggen daarop: dan neem ik liever die tophypotheek voor iets groters waar ik over twintig jaar met mijn toekomstige kinderen ook nog gelukkig kan zijn. Daar kan je twee dingen aan afleiden:
1) mensen hebben geen vertrouwen meer in de huizenmarkt
2) mensen gaan grotere schulden aan dan strikt noodzakelijk of zelfs verstandig genoemd kan worden
Punt 2) werd uiteraard reeds door Verhagen gemaakt, waarop Anna Dijkman reageerde dat de prijzen van starterswoningen te hoog zouden zijn. Maar het gaat hier helemaal niet om starterswoningen, maar om een klasse hoger. Omdat mensen teveel geloof zijn gaan hechten aan bubbelpopulisten, waaronder Anna Dijkman.

Pierre Tombal | 13-10-16 | 01:25

Reacties op dit artikel zijn gesloten